TrendRover投機日誌

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好朋友分享的 蓋房子check list 事項

 
瑞桐
雖然現在房價過高~可能還不是景氣循環適合的買房時機~但還是給大家參考一下未來若要買房子及裝修注意要點~

有人自以為聰明~在該區買到相對便宜物件~房價殺價沒買貴、省掉一些仲介費和壓低貸款利率~設計裝潢家具電器怎麼省錢...卻忽略了買到過大或過小房或格局不對及設計錯誤造成日後的麻煩~所以要買房前還是要考慮自己和家人未來五年內的可能需求及變化才好!

1. 裝潢找設計師或工人~無論多熟的朋友介紹 我都建議業主要確切談好內容及工期~別只是口頭說說就交付鑰匙或亂簽約~還沒確定給對方作且買料或施工前也不要先付錢! 總之找好口碑的貨比三家不吃虧! 買的沒有賣的精,要相信這個天上不會平白無故的掉餡鉼。一套房子裝修下來都是以萬元為單位的,還是多到市場走走看看,貨比三家永不過時。

2. 後悔電源插座和光纖網路孔裝少了,尤其是現代人3c一堆要充電~要看盤設備的一堆周邊和要打電動的設備~搞到家裡到處都是拖線板和延長線。配合安全瓦數~每間房能裝多少插作就應該裝多少! 特別是放角落天花板的音響線要先拉好隱藏再裝潢~房內各種插座的位置,與後來買的傢俱尺寸有偏差,浪費了很多插座!

3. 現在很多電器都需要連上網,建議客廳以外的每個房間的每面牆上,都預留至少2個網口和2個以上的插座。無線路由雖然方便可以解決問題,但是有時候還是不穩定~且老是在電磁波內生活也不好吧?

4.廁所改裝過~結果地板下的水果堵塞~之後要敲掉重做很麻煩~有些架高後通往外面的門檻不夠高 導致水會外流 鬧水災就麻煩!

5. 浴缸PK淋浴,二選一的話,還是建議淋浴,浴缸裝好,從來也沒泡過澡的不是少數。淋浴不是指淋浴房,淋浴房的玻璃擦起來還是很累的,也可以選擇掛根浴簾~如果有2個衛生間,裝一個浴缸還是有必要的,泡泡大件衣物,幫小寶寶洗澡都是不錯的選擇,按摩浴缸就不必了,泡不了幾回,還特別貴.

6. 買馬桶一定要量好自家的孔距,要不買了再去退貨那真是噩夢~不要後悔馬桶邊上沒有預留電源插座,會噴水或暖和小屁屁的免痣設備及其他電器可能沒法安裝!

7. 如果常要開伙煮飯而不是外食族~就要考慮有開放式廚房,有油煙問題!尤其是有人常後悔廚房不通風和飯廳沒有裝空調~夏天會熱死!餐廳最好裝個吊扇,超級舒服!別後悔廚房煙道沒有打出去,現在只要樓裡有人燒菜,自家的脫排油煙機就必須同時打開,不然滿屋子的油煙味

8.防火材質相對是隔音差要改善(尤其是捷運共構宅千萬別以為你家鄰居聽不到你在作什麼)~ 

9. 一定要盯著樓上做防水....不然樓上往下滴水,弄的天花板打洞~吊櫃,牆面一片狼藉~也破壞風水....另外提醒房子買在頂樓的話 要記得頂樓作防水 然後作隔熱 (可以加裝天花板對流層 且在頂樓作反射隔熱漆)不然你夏天 冷氣費會很貴!

10.如果要裝家裡的監視器 記住要跟總電源分開 獨立 或是有電池可維持~出遠門要把總電源關掉時 不至於看不到監視器

11.千萬別亂買裝太多燈製造氣氛,其實固定用的就那幾個~尤其是耗電的鹵素燈! 

12. 如果能買到現成的儲物櫃,就千萬不要叫木工做!!除非你空間不夠要訂作且木工手藝相當的好!!!尤其試算工錢材料後你就知道裝潢比大量製造的IKEA貴多少!

13. 入住後需要收納的雜物會越來越多~隱藏在柱子旁和樓梯下儲物空間儘量多弄一點~可以利用天花板空間,但要多幾根支撐夠防止塌掉下來!

14.. 陽臺的牆面最好還是用瓷磚,比塗料更防水~要種花草也要注意排漏水後會不會弄到地上一堆沙不好清!

15. 廁所的地板要選防滑地~ 最好挑磁磚前潑點肥皂水試試摩擦度~以免老人家滑倒就不好!衛廚地磚貼好後沒幹前最好量一下水準,看最低點是不是地漏處,要不等作了後再和裝修爭執,會浪費雙方時間~一般地板顏色要略淺的,不容易看到灰,廚衛地磚反而要略深,不容易發現到處都是頭髮,這樣才最耐髒~瓷磚勾縫不該用白水泥勾。沒有一個月就變成黑縫,難看死了。 浴室地面瓷片貼好後就放水試試,如果流水比較緩慢無法馬上排水就立即要求工人重作。別心軟會浪費時間金錢,不然以後洗澡時就等著積水,搞得主衛花大錢的噴射淋浴頭都閑著就不好,以後更難補救~如果地板水孔處原來生產商或者發展商已經裝了那種防臭的「碗狀柵欄地漏」,千萬別變更或取出來

16.浴室裝洗手盆時要考慮好是在門內或門外~如果空間夠大且拉管線允許~是推薦放在廁所外~以免以後大家搶廁所時另一人無法梳洗化妝~抑或是要忍受上一人的餘臭? 另外鏡子、放刷牙杯及一堆瓶瓶罐罐的架子、毛巾架的相對位置~都要先規劃好! 買鏡子時考慮一下鏡前燈的位置,如果暫時不想裝鏡前燈,鏡子的大小要能遮住為鏡前燈預留的線最好。不實用的雙杆毛巾架!目前和單杆用途一樣,基本不會往裡層掛杆上再曬毛~梳洗台用玻璃的易弄髒,應該用陶瓷的比較好~台灣貨最好!!

17.靠山靠海潮濕地區千萬別挑些便宜的木質地板~容易生白蟻!不然就常開除濕機及勤噴藥打蠟! 實木地板腳感好且小孩不容易摔倒受傷但需要保養,塑膠複合地板清潔起來方便但質感嫌差~還是瓷磚好看又耐久...但如果是大陸的拋光地板要小心台灣氣候可能熱脹冷縮造成龜裂!

18.床頭最好要裝電燈開關和電視冷氣遙控器,不然每次都要下床關燈,冬天暖被中要爬起來是很難過的!.電視背景牆一定多設幾個插座,電視,DVD....一擺上,就會發現插座不夠用。可預埋一根兩頭彎的PVC管在裡面,電源線從一頭進,另一頭出來直接接電視的背面,非常非常的有用。 在客廳和餐廳這麼大的空間,吊頂能不做就不做。。

19.浴室五金件不要買看起來華麗又便宜的大陸貨,龍頭之類的絕對是一分價錢一分貨~台灣製造便宜又好用

20. 房間裡盡量使用經典款的設計~千萬別趕流行~另外不實用的佈置或壁紙越少越好 新台幣貼上去就撕不下來了 早晚過時! 裝修時儘量不要留擦不到的地方, 死角清潔衛生很難搞!

21. 將來打算要孩子的家庭,一定要算好尺寸,在床的旁邊要預留可放嬰兒床的位置~不然你以後準備天天晚上跑換房間~或乾脆睡隔壁地板等小孩哄睡!

22.有二十年以上中古屋~最好是把水電管線全部換新~水管裡面容易有垢~尤其是三四十年前有些建商是用鉛管~建議所有龍頭都裝冷熱水管,裝修時多裝一點花不了很多錢,事後想補救超級困難!改水路前就要考慮好將來所裝的洗臉盆的大樣,比如說是左盆還是右盆,進水和排水該設在什麼地方。否則,改好後才發現相中的洗臉盆卻裝不下!

23. 後悔買了混紡的布藝沙發。家裡擺在外面的任何紡織品都要買純綿的,外觀真的並不重要。尤其將來打算生小孩或已經生了的

24. 買任何東西時注意電梯和家裡面門的大小,別買好了搬不進去~就算叫吊車也是無法從你家窗戶進去就不好!

25. 浴室可釘點釘勾或者裝衣勾用來掛點東西的。除了洗衣籃外可設計一個小櫥或架子放衣服,再也不用擔心洗澡忘了拿乾淨的衣服!

26. 所有櫥櫃和儲藏室最好都裝門~尤其是書櫃!透明玻璃的材質也好~不然裡面東西特別容易沾灰塵...大掃除時就會發現上面都是一層厚的灰! 不建議買隱形門。中看不中用的,想開著透氣都麻煩! 步入式衣櫃,敞開式的書架、置物架等好是好,(沒有門的那種),不過比較容易積灰好看是好看,但是擦起來好痛苦啊!

27. 開始尋找裝修人員,如果不是特別大戶型並且打算簡單裝修,似乎找遊擊隊更合算些。最好是別人裝過後介紹,你自己也去親眼看過並認同,特別對裝修負責人的感覺更是重要,責任心和欣賞水準怎麼樣,前者更關鍵些,因為如果只是簡裝,其實那些活差不多在外面混的都會做,然而品質的好壞可就視乎責任心了。有些東西自己去砍價會比團購還便宜主要傢俱如沙發、衣櫃、餐桌椅、櫥櫃等最好也提前多看看,若四處亂跑就太累了,可以找幾個購物環境好的大型家居廣場逛逛,基本趨勢就看出來了,所以接下來你要做的就是根據自己預想的風格慢慢篩選出合適的東西。有些人對款式把握較好,有些人則對顏色把握得准,沒關係,反正還有時間考慮,如果等到裝修清場,虛位以待的步驟再去看家具難免最後會勉強接受而不是非常喜歡。
28. 燈具和燈罩千萬不要選向上開的,那個買了掛上去之後就等著積灰吧

29. 安裝漏電保護器和空氣開關的分線盒的工程不能夠省,而且不要放在室外要放在室內,原來想省工錢將就門外舊分線盒用的,電工建議放在室內換新的,現在發現他這一點建議很有價值。

30. 漏電保護器和空氣開關一定要用名牌的~安全問題不要省。 

31. 台下盆比臺上盆秀氣,好看,好打掃。配台下盆龍頭要注意,考慮到盆邊厚度,龍頭嘴要長些。

32. 牆面頂角不做任何修飾也很漂亮,不過要事先在找油漆工的階段就和油漆工明確提出來.頂角彈線有助於把頂角線做直。

33. 在陽台作個洗滌區洗衣巢用來手洗一些東西~什麼抹布啊,襪子啊,地巾啊,統統在裡面洗,就連洗手大多也在那裡。放洗衣機的陽臺上做個小櫃子,方便放一些雜物,如洗衣粉之內的雜物。既美觀又實用~

34. 安裝冷氣家電時要注意窗戶和電元距離~走線時沒想好空調位,應該將電源儘量移近空調,免得裝空調時看到一截電源線。

35. 洗手間的淋浴房一定要尺寸夠大,而且要用透明玻璃,這樣在裡面沖涼不會顯得狹促

36.廚房流理臺菜盆龍頭一定要能用手背開關的,那種必須用手指的不容易保持乾淨,手上有油的時候轉動起來也有困難。

37. 豪華自動晾衣架的價格水分太大,比較後發現一些不出名的牌子在結構設計上反而勝過了一線品牌,價格卻低很多。

38. 可以考慮採用安在地面的金屬插座,這種插座很貴100多,但是挺方便,平時與地面齊平,腳一踩就可以把插座彈出來。適合大的客廳。或安在飯廳餐桌的下面,用來插火鍋(防止來回走動時掛動電線)

39. 毛玻璃背面千萬保護好別沾上油漆,很難清潔!

40. 別為節省空間,買了個下面帶櫃子的床。超級不透氣

41. 如果不常到垃圾又沒管理員幫忙~夠空間的話 另外買個小冰箱冰廚餘吧!有千萬不要裝門板式的垃圾桶和檯面垃圾桶,夏天的時候打開櫃門會很臭的。垃圾桶還是放在外面好。

42. 關於窗簾,大家最好把那張尺寸自己留一份,對老闆說明不能少尺寸。如果少了的話,怎麼怎麼的。或者自己看著他裁布。

43. 餐桌旁小櫃子的好,可放置些東東,很方便。

44. 拖把鬥在性能方面的要求不高,完全可以自己砌一個出來,鋪上和周圍環境相符的瓷磚或馬賽克即美觀,又省錢。

45. 格局不夠大方的小戶家庭如果選黑胡桃總是不夠大氣,這時需要有取捨,或是遷就實際或是執著自己的想法,當然最好兩者兼顧

46. 後悔裝投射燈帶。沒個屁用,裝修完了到現在沒開過。有客人來也只是SHOW一下射燈,自已根本都忘了還裝了個這玩意。原來是想開PARTY時浪漫下的,現在開射燈的機會都不多

47. 洗衣機帶烘乾嚴重不實用,尤其是不好清理且容易故障常維修很麻煩~除了一年中僅有的黃黴天噁臭。厚衣服、浴巾還是烘不乾,讓太陽消消毒多好~ 如果住在山裡或海邊真的很容易潮濕的話就烘衣機另外買吧!

48. 煙道的閥門裝回去之前,一定要擦乾淨,保證閥片能夠開關自如並能開到最大,否則會影響油煙機的排煙效果。可以在裝吊頂時留兩條不裝,等油煙機安裝完並 試用無誤後再把吊頂裝好

49.實用的東東:①設計合理的儲藏室。②北陽臺用的洗汙物的水槽。區別與衛生間的洗臉盆和廚房的洗菜和洗碗的水鬥。③衛生間可以拔出來洗頭的龍頭。(從來不在面盆洗頭的TX例外)。④便於清潔的地板和合適的清潔工具。⑤廚房的檯面工作燈。

50. 不要相信預售屋的樣品屋尺寸, 最好現場親自量度並記錄房屋內可供使用的各個尺寸,最終的尺寸將直接影響裝修設計和傢俱的購買。別相信名牌設計師的蠱惑~可以多走訪幾家裝修公司,從每家的設計裡提取出真正有用的東西,關鍵是你自己想把家裝扮成什麼樣子。

其實裝修越簡單越好,少污染,少花錢,省心。 裝修的施工工序:
(1)進場,拆牆,砌牆。
(2)衛生間,廚房地面做24小時閉水試驗(需開發商完成此任務)。
(3)鑿線槽,水電改造並驗收。
(4)封埋線槽隱蔽水電改造工程,閉水實驗無滲漏開始做防水工程。
(5)衛生間,廚房貼牆面磁片。
(6)木工進場,吊天花,石膏角線。
(7)包門套,窗套。製作木櫃框架。
(8)同步製作各種木門,造型門及平壓。
(9)木制面板刷防塵漆(清油)。
(10)窗臺大理石檯面找平鋪設。
(11)木飾面板粘貼,線條製作並精細安裝。
(12)牆面基層處理,打磨,找平。
(13)家什,門邊接縫處粘貼不乾膠(保護邊)。
(14)牆面油ICI最少三遍。
(15)家私油漆進場,補釘眼,油漆。
(16)處理邊角,鋪設地磚,實木或複合木地板,防水大理石條,踢腳線。
(17)燈具,潔具,拉手,門鎖安裝調試。
(18)清理衛生,地磚補縫,撤場。
(19)裝修公司內部初步驗收。
(20)三方預約時間正式驗收,交付業主。


對已經看好的傢俱最好把尺寸記下來,然後到房裡虛擬將來的擺設情況。購買東西時必要的單據一定要保存好,此舉對後期可能存在的退、換貨情況絕對有益。特別是一些重要物品的購物小票、說明書等,因為好多東西是有保修期的,憑證丟了會比較麻煩。這些,現在你都知道了嘛!===================================================================================
要買房的人注意~財政部將房地產「實價課稅」明年將跨出重要的第一步。政府是等著收割? 我相信很多投資客要很慘了....我猜 政商關係好的大咖投資客和建商可能都下車了~但許多買自用房的散戶和小咖投資客都進場去買房準備套牢了~這對房價應該有很大的抑制作用~ 這下很多口袋不夠深又高度槓桿融資的房產大戶準備要慘了!!

但真正符合公平正義的不該是找股市開刀課證所稅導致短收證交稅~而是該對靠炒作不動產賺暴利者課重稅才對~畢竟不動產的上漲是靠人民納稅金給政府蓋公共建設與交通而不是向人民投資股市有虧損風險~且國父建國時就主張 < 土地漲價歸公 >的道理!! 雖然遲了一步~但這項針對非自用不動產有買賣利得課稅是對的方向!


房地產5熱區 「實價課稅」要動了

房地產「實價課稅」明年將跨出重要的第一步。財政部督促地方政府,將房屋評定現值「朝市價方向調整」,做為未來實價課稅的基礎。內政部也要求,後年起,土地公告現值應達市價九成,讓土增稅趨近實價課稅。

財政部官員坦言,房屋評定現值和土地公告現值一旦趨近市價,未來售屋者的稅負將會大增。

假設:台北市大安區不動產售價三千萬元,取得成本一千萬(房屋評定現值兩百萬、土地公告現值六百萬);經過試算,實價課稅須納稅兩百萬、推估所得課稅則僅為卅八點四萬,兩者差距五倍。

為達實價課稅,財政部自民國一百年起,下令五區國稅局「實價查稅」,鎖定台北市大安、信義、中正、松山和新北市板橋、新莊等交易「熱區」。官員證實,北市售價逾三千萬、新北逾兩千萬,「國稅局必查!」

現行所得稅法規定,售屋利得以實價課稅為原則;若無法出示買賣成本,國稅局也查不到實價,納稅人才可依房屋財產交易所得標準,推估所得課稅。

台北國稅局副局長王玠琛說,國稅局實價查稅原則是「抓大放小」,台北市若「售價超過三千萬」或「房屋評定現值超過四百萬」,符合其中一項條件,國稅局都會查稅。

他進一步表示,國稅局會查核建商、地政事務所的買賣契約,以及銀行貸款資金,「如果有人具體檢舉,國稅局也會查」。

至於實價登錄能否成為課稅依據?王玠琛指出,實價登錄只是區段資料,不是具體個案,「不可能成為課稅依據」;稅法明定實價課稅為原則,國稅局不是因為奢侈稅或實價登錄才實價查稅。

財政部長張盛和說,只要查得到,房屋交易本來就是實價課稅;公告土地現值若接近市價,課徵土地增值稅,房地分開計算,「這是比較容易達成的實價課稅」。賦稅署副署長許慈美說,實價課稅已有基礎,「奢侈稅就是實價課稅」;財政部明年起將透過稽徵業務考核,督促各縣市調整房屋評定標準價格,讓不動產交易課稅逐步接近實價。

新聞辭典/實價課稅

‧不動產的實價課稅原是指土地、房屋交易以及持有皆以實際市價課稅,與目前土地交易僅課徵契稅、房屋交易依照評定現值課稅不同。

此外,奢侈稅是針對兩年內的交易課稅,因此官方很早便定調,未來實價課稅也是針對交易時的實價價差課稅,而非對「持有的房地產以市價課稅」。

內政部推動「實價登錄」時,當時的財政部長李述德曾表示,「實價登錄」和「實價課稅」都是實現「居住正義」的一環,但「實價課稅」並非一步到位,必須有社會共識後,才能去做。

但在實務上,國稅局已將「實價登錄」和「實價課稅」巧妙地串接,實現部分的居住正義。


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